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第53章 地产投资分析工具（第1页）

商品房不是实现财务自由最好的投资工具，但一定是很多投资者最喜欢投资的工具。

好的，以下是根据你提供的信息进行的扩写：

传说中的比尔盖茨的世外桃源，那简直就是人间仙境！据可靠消息透露，这座豪宅竟然占地多达66，000平方英亩，如此广袤的面积，恐怕得有数十个足球场相加才能与之媲美。而这座宏伟建筑的建造历程更是长达七年之久，耗费资金高达令人咋舌的1亿美元！

不仅如此，比尔盖茨的这处府邸还有着独特的生财之道。想要一窥其内部风采？没问题，但代价可不小，仅仅一次参观就要支付高达3.5万美元的费用。看来，要想实现真正的财务自由，或许将来有一天我们也可以前往此地领略一番。

那么，为何世人会对房地产如此痴迷呢？其实原因并不难理解。对于那些经济拮据之人来说，拥有一套住房乃是生活的基本需求；而一旦财富积累到一定程度，他们便渴望通过购置一栋奢华别墅来彰显自己的身份地位；至于那些超级富豪们，则会将目光投向房地产领域，以此作为一种稳健的投资方式。毕竟，土地和房产始终都是有限资源，随着时间的推移，其价值往往只会水涨船高。

我们看到房地产是集多种功能于一身的东西，既然防止那么招人喜爱，它自然应该成为我们的核心投资工具，为我们实现财务自由作出贡献，

不过房地产虽然能让人实现财务自由去也能让人倾家荡产，

关键看投资者有没有掌握投资房地产的技能，因为房地产倾家荡产的人大有人在，在美国次贷危机中有将近300万，家庭失去的房子可以说这300万家庭因房子倾家荡产，只是他们都是路人甲，没有人知道他们是谁。

杨受成因房地产倾家荡产，然后又奋发图强王者归来的励志故事，

同样一处地理位置优越、条件良好的房地产，李嘉诚选择出售，而杨受成却决定买入，这背后反映出两人对于房地产价值的迥异判断。

李嘉诚之所以要脱手该房产，原因在于那时这套物业已成为一项耗钱资产，其投资回报率已然大不如前，仅剩一定程度的投机空间。然而，在那个时候，杨受成并未深刻理解耗钱资产和赚钱资产之间的本质差异，因此作出了一个不够明智的决策。这种情况下，他可能误判了市场趋势或未能准确评估该房地产的潜在风险，最终导致了这次投资失误。这个例子凸显了投资者在面对复杂市场环境时，深入研究、全面分析以及精准判断的重要性。只有通过充分了解各种资产类型及其特点，才能更好地把握投资机会，并降低潜在风险。同时，它也提醒我们，即使是看似经验丰富的商业巨头，也难免会犯错或者受到信息不对称的影响。在做任何重大决策之前，保持谨慎和理性至关重要，避免盲目跟风或被表象所迷惑。毕竟，投资界充满变数，谁都无法保证每次决策都是绝对正确的。

因此我们也可以得出一个结论，那就是尽量别去买耗钱资产的房子，很有可能会赔得很惨，

考虑到大部分人还没有实现财务自由，而在实现财务自由之前就去投资海外房地产的可能性是极低极低的，从可操作性的角度出发，除了我们以上学习的REITs投资，这里我们只讲中国的商品房投资方法，

房地产是什么？

从生活的角度，每个人都清楚房地产是什么，我们就不多说了，从投资的角度来说，房地产就是财富再分配的工具，

那些没有掌握房地产投资技能的人钱通过房地产转移给那些掌握了房地产投资技能的人和政府，

掌握了房地产投资技能的人会获得净租金收入和价格增值收益，政府会获得税收。

房地产有哪些种类？

按照房地产的使用功能，至少可以分成以下几类

住宅、商铺、购物广场、写字楼、酒店、工业地产。

各种各样的房地产项目有着各自独特的属性特征，它们所带来的投资风险自然也是千差万别，同时对于投资者个人能力方面的需求也不尽相同。

在众多房地产类型当中，住宅无疑是最为容易转手出售变现的一类物业资产，其相应的交易税费通常而言也是较为低廉的，贷款利率相比较于其他房产类型会偏低一些，而贷款年限往往又更长，正因如此，投资住宅面临的风险系数也就相对更小些。

此处所言之“住宅”实际上指代的正是商品房，具体到我国国情下，则主要是指那些具备合法合规产权证明的居民住房。

站在实现个人财富自由的立场来看待这个问题时，其实我们仅需专注于投资住宅这一领域即可满足目标需求，只需要熟练掌握好跟住宅有关联性的一系列投资技巧便已足矣。至于其他形式的房地产嘛，还是交由那些腰缠万贯的富豪大亨以及其他有意愿的投资者去操心打理吧！

住宅有哪些种类？住宅可以分为以下几类，

1、普通住宅；产权为70年，面积小于140平，市场上需求最大的就是这类房地产，

2、公寓；公寓可以分为住宅公寓和商业公寓住宅，公寓的产权为70年贷款、税费、落户上学和普通住宅都没有什么区别，我们可以把住宅公寓和普通住宅看作一类，

商业公益产权一般为40年或者是50年，贷款和税费成本均高于普通住宅，且不能落户上学商业公寓虽然可以居住，但是不属于住宅。

3、联排别墅；产权为70年，是鉴于普通住宅与独栋别墅之间的一种别墅，可以看作经济实用型别墅，

4、独栋别墅；产权为70年住宅中的最高级别，人生赢家的选择，但是由于土地利用率很低，中国的一些大城市已经禁止修建独栋别墅。

从投资者的角度考虑普通住宅和其他几种类型的住宅相比，1是最容易出租和出售的，2交易和持有税费是最低的，3贷款比例是最高的，4贷款利率是最低的，

综合来看，普通住宅的投资风险在住宅中相对是最小的，所以我们只选择普通住宅，作为我们实现财务自由的投资工具。

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